המחשבון המתקדם בונה תמהיל משכנתא מכל מסלולי הריבית בישראל — קל"צ, פריים, קצ"מ ומ"צ — עם הצמדה למדד, תקופת גרייס וניתוח התמהיל מול מגבלות בנק ישראל.
הוא גם מחשב שיעור מימון (LTV) ויחס החזר להכנסה — שני המספרים שהבנק בודק לפני שהוא מאשר.
מה מוסיף המחשבון המתקדם
כל מסלול מחושב כהלוואה נפרדת בלוח שפיצר, וההחזר הכולל הוא סכום ההחזרים. זה בדיוק מה שבנק עושה: תמהיל אינו הלוואה אחת אלא כמה הלוואות במקביל.
ריבית הפריים נמשכת חיה מבנק ישראל. הפריים הוא ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5%, ובמסלול פריים מצוין ההיסט מהפריים — למשל "פריים מינוס 0.5".
הצמדה למדד מטופלת במסלולי קצ"מ ומ"צ. בהם הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, ולכן ההחזר גדל עם האינפלציה. זו הנקודה המרכזית שמסלול לא צמוד אינו חושף.
תקופת גרייס היא תקופה שבה משלמים ריבית בלבד והקרן אינה קטנה. היא מקטינה את התשלום בהתחלה ומגדילה את העלות הכוללת.
שיעור מימון (LTV) = סכום ההלוואה ÷ שווי הנכס. בנק ישראל מגביל אותו: עד 75% לדירה ראשונה, 70% לדירה חלופית ו-50% לדירה להשקעה. המחשבון מחשב את היחס ומתריע בחריגה.
מה הניתוח בודק
- LTV: הלוואה של 1,400,000 ₪ על נכס של 2,000,000 ₪ = 70%
- זה בגבול לדירה חלופית, ומתחת למגבלה לדירה ראשונה
- יחס החזר להכנסה: ההחזר הכולל חלקי ההכנסה הפנויה
- המחשבון מתריע כשהיחס גבוה — מעל 50% אינו מאושר בדרך כלל
- תמהיל: המחשבון בודק גם את שיעור הפריים ואת שיעור המסלולים המשתנים
מסלולי המשכנתא בישראל
| המסלול | הריבית | הצמדה | הסיכון העיקרי |
|---|---|---|---|
| קל"צ — קבועה לא צמודה | קבועה | אין | ריבית גבוהה; עמלת פירעון מוקדם |
| פריים | משתנה עם הפריים | אין | עליית ריבית בנק ישראל |
| קצ"מ — קבועה צמודה | קבועה | למדד | אינפלציה מגדילה את הקרן |
| מ"צ — משתנה צמודה | משתנה בעוגן | למדד | שני הסיכונים יחד |
העיקרון שמנחה בניית תמהיל הוא פיזור סיכונים: קל"צ נותן ודאות אבל יקר, פריים זול יותר אבל חשוף לעליית ריבית, והמסלולים הצמודים חשופים לאינפלציה. שילוב ביניהם מפזר את החשיפה.
הנקודה שהכי קל לפספס היא ההצמדה למדד. במסלול צמוד, הקרן עצמה גדלה עם המדד — ולכן גם אחרי שנים של תשלומים היתרה עשויה להיות גבוהה מהצפוי. בסביבת אינפלציה זה רכיב מהותי בעלות.
מה הבנק בודק
- שיעור מימון (LTV). עד 75% לדירה ראשונה, 70% לדירה חלופית ו-50% לדירה להשקעה. אלה מגבלות בנק ישראל.
- יחס החזר להכנסה. ההחזר החודשי ביחס להכנסה הפנויה. יחס גבוה מצמצם את סיכויי האישור, ומעל רמה מסוימת אינו מאושר.
- הרכב התמהיל. קיימות מגבלות על שיעור המסלולים בריבית משתנה בתוך התמהיל.
- יכולת החזר בתרחיש עליית ריבית. הבנק בוחן גם מה יקרה אם הריבית תעלה.
- היסטוריית אשראי ויציבות ההכנסה.
המגבלות נקבעות בהוראות ניהול בנקאי תקין של בנק ישראל ומתעדכנות מעת לעת, וליישום שלהן בפועל יש גם שיקול דעת של הבנק. לכן המחשבון מתריע על חריגה לפי הכללים המקובלים, אבל התשובה המחייבת היא של הבנק.
המחשבון הוא כלי אמדן ואינו ייעוץ. לפני החלטה על תמהיל כדאי להיוועץ ביועץ משכנתאות מוסמך — הבחירה בין המסלולים משפיעה על מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. לגרסה הבסיסית יש באתר מחשבון משכנתא, וללוח סילוקין מפורט — מחשבון לוח שפיצר.
שאלות נפוצות
מה מוסיף המחשבון המתקדם?
הצמדה למדד במסלולי קצ"מ ומ"צ, תקופת גרייס, חישוב שיעור מימון, יחס החזר להכנסה וניתוח התמהיל מול מגבלות בנק ישראל.
מה שיעור המימון המותר?
עד 75% לדירה ראשונה, 70% לדירה חלופית ו-50% לדירה להשקעה, לפי מגבלות בנק ישראל. המגבלות מתעדכנות מעת לעת.
מה ההבדל בין מסלול צמוד ללא צמוד?
במסלול צמוד הקרן עצמה גדלה עם מדד המחירים לצרכן, ולכן ההחזר והיתרה גדלים עם האינפלציה. במסלול לא צמוד הקרן נקובה בשקלים ואינה משתנה.
מה זו תקופת גרייס?
תקופה שבה משלמים ריבית בלבד והקרן אינה קטנה. היא מקטינה את התשלום בהתחלה ומגדילה את העלות הכוללת.
איך נקבעת ריבית הפריים?
ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5%. במסלול פריים מצוין ההיסט ממנה, למשל פריים מינוס 0.5, והמחשבון מושך את הפריים העדכני.
הערה פיננסית. החישוב הוא אמדן ואינו ייעוץ פיננסי, השקעות או מס. התנאים בפועל תלויים בגוף המממן ובנתונים האישיים שלכם.
מה החישוב לא כולל. הנחת האינפלציה היא הנחה שלכם, לא תחזית. מסלול פריים נגזר מהריבית הנוכחית ויכול לזוז בכל החלטת ריבית. אינו כולל ביטוחים ועמלות.