המחשבון עובד לאחור: מההכנסה החודשית ומההון העצמי הוא מחשב מה מחיר הדירה המקסימלי שאפשר לממן.
הוא מניח משכנתה ל-20 שנה ושיעור מסוים מההכנסה שמוקצה להחזר — שני פרמטרים שקובעים את התוצאה.
איך מחושבת יכולת הקנייה
ההחזר המקסימלי = הכנסה × אחוז מההכנסה. בהכנסה של 25,000 ₪ ו-33% מתקבלים 8,250 ₪ לחודש.
מההחזר נגזרת הקרן, בנוסחת הערך הנוכחי של אנונה: קרן = החזר × ((1+r)ⁿ − 1) ÷ (r × (1+r)ⁿ), כאשר r הריבית החודשית ו-n מספר התשלומים — כאן 240, כלומר 20 שנה.
מחיר הדירה המקסימלי = הקרן + ההון העצמי.
בדוגמה: החזר של 8,250 ₪ ב-4.5% ל-20 שנה תומך בקרן של כ-1,304,000 ₪. בתוספת הון עצמי של 500,000 ₪ מתקבל מחיר מקסימלי של כ-1,804,000 ₪.
שימו לב למה שהתוצאה רגישה לו: הריבית והתקופה. שינוי של אחוז בריבית מזיז את הקרן בעשרות אלפי שקלים, והמחשבון עובד בתקופה קבועה של 20 שנה.
דוגמה – הכנסה 25,000 ₪, הון 500,000 ₪
- החזר מקסימלי (33%): 8,250 ₪ לחודש
- קרן נתמכת ב-4.5% ל-20 שנה: כ-1,304,000 ₪
- מחיר מקסימלי: כ-1,804,000 ₪
- שיעור המימון במקרה זה: 1,304,000 מתוך 1,804,000 — כ-72%
- וזה מעל המגבלה לדירה חלופית, ומתחת למגבלה לדירה ראשונה
מה הבנק יבדוק מעבר לחישוב
| הבדיקה | המגבלה |
|---|---|
| שיעור מימון, דירה ראשונה | עד 75% |
| שיעור מימון, דירה חלופית | עד 70% |
| שיעור מימון, דירה להשקעה | עד 50% |
| יחס החזר להכנסה | מעל 50% בדרך כלל אינו מאושר |
| הרכב התמהיל | מגבלות על שיעור הריבית המשתנה |
מכאן נובעת נקודה חשובה: ההון העצמי עשוי להיות המגבלה האמיתית ולא ההכנסה. אם המימון שיוצא מההכנסה חורג מ-75% ממחיר הדירה, המחיר האפשרי נקבע מההון ולא מההחזר.
המגבלות נקבעות בהוראות בנק ישראל ומתעדכנות, ולבנק יש גם שיקול דעת. לחישוב שיעור מימון יש באתר מחשבון LTV, ולתמהיל מלא — מחשבון משכנתא מתקדם.
מה לא נכנס לחישוב
מחיר הדירה אינו העלות הכוללת. רכיבים שצריכים לבוא מההון העצמי ואינם במחיר:
- מס רכישה. בדירה יחידה הוא פטור עד סף מסוים ואז מדורג; בדירה נוספת הוא 8% מהשקל הראשון. לכך יש באתר מחשבון מס רכישה.
- עורך דין — בדרך כלל אחוז מסוים מהעסקה.
- תיווך, אם יש.
- שמאות, אגרות ופתיחת תיק בבנק.
- הובלה, ריהוט ושיפוץ — לעיתים הרכיב הגדול שנשכח.
- ביטוח מבנה וביטוח חיים, שהבנק דורש.
בנוסף, החישוב מניח שכל האחוז מההכנסה פנוי להחזר. בפועל יש לקחת בחשבון התחייבויות קיימות — הלוואות, ליסינג, מזונות — שמקטינות את ההכנסה הפנויה, וכן את עלויות הקיום השוטפות.
המחשבון הוא כלי אמדן ואינו ייעוץ. לפני החלטה כדאי להיוועץ ביועץ משכנתאות מוסמך ולקבל אישור עקרוני מהבנק.
שאלות נפוצות
איך מחשבים יכולת קנייה?
מההכנסה גוזרים החזר מקסימלי, ממנו את הקרן שהוא תומך בה לפי ריבית ותקופה, ומוסיפים את ההון העצמי. התוצאה היא מחיר הדירה המקסימלי.
איזה אחוז מההכנסה מקובל להחזר?
המחשבון מאפשר לבחור. יחס גבוה מצמצם את סיכויי האישור, ומעל 50% בדרך כלל אינו מאושר על ידי הבנק.
איזו תקופה המחשבון מניח?
20 שנה, 240 תשלומים. תקופה ארוכה יותר תומכת בקרן גדולה יותר אבל מגדילה את סך הריבית משמעותית.
מה המגבלה האמיתית — הכנסה או הון?
לעיתים ההון. אם המימון שיוצא מההכנסה חורג מ-75% ממחיר הדירה, מגבלת שיעור המימון של בנק ישראל היא שקובעת.
מה לא נכנס לחישוב?
מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאות ואגרות, ריהוט ושיפוץ, וביטוחים שהבנק דורש. כן צריך גם להפחית התחייבויות קיימות מההכנסה הפנויה.
הערה פיננסית. החישוב הוא אמדן ואינו ייעוץ פיננסי, השקעות או מס. התנאים בפועל תלויים בגוף המממן ובנתונים האישיים שלכם.
מה החישוב לא כולל. מגבלות בנק ישראל הן תקרה, לא אישור. הבנק שוקל גם היסטוריית אשראי, יציבות תעסוקתית וגיל. התקציב אינו כולל מס רכישה, עורך דין, שמאי, תיווך והובלה.