ההחלטה לקנות דירה או להישאר בשכירות היא מהגדולות בחיים. המחשבון משווה עלות שכירות לעומת עלות בעלות על דירה ומחשב נקודת איזון – מתי הקנייה מתחילה להשתלם.
איך המחשבון משווה בין שכירות לקנייה?
המחשבון בונה שני תרחישים לאורך אופק ההשוואה ומשווה את ההון הנקי בסופו. קונה: משלם את ההון העצמי והחזר משכנתא, וגם כ-1% מערך הדירה בשנה על תחזוקה. ההון שלו בסוף הוא שווי הדירה פחות יתרת המשכנתא.
שוכר: משקיע את ההון העצמי בתשואה שהזנתם, משלם שכירות, ובכל חודש שבו הקנייה הייתה עולה יותר – משקיע את ההפרש. ההון שלו בסוף הוא שווי תיק ההשקעות. שכר הדירה וערך הדירה עולים באותו שיעור שנתי.
דוגמה: דירה ב-2 מיליון, הון עצמי 600 אלף
משכנתא 1.4 מיליון ב-4.8% ל-25 שנה (החזר כ-8,022 ₪), שכירות 5,500 ₪, עליית ערך 3% ותשואה 5%, אופק 15 שנה:
- הון נקי של קונה: כ-2.35 מיליון ₪
- הון נקי של שוכר שמשקיע: כ-2.13 מיליון ₪
בתרחיש הזה הקנייה עדיפה בכ-220 אלף ₪. אם התשואה על ההשקעה תעלה ל-7%, התמונה מתהפכת.
העלויות שלא רואים בהשוואה הפשוטה
ההשוואה "שכר דירה מול החזר משכנתא" מטעה, כי היא מתעלמת מעלויות משני הצדדים:
- עלויות קנייה: מס רכישה (דירה יחידה פטורה עד תקרה שמתעדכנת מדי שנה), עורך דין, שמאי, תיווך (לרוב עד 2% + מע״מ), עמלות משכנתא ושיפוץ.
- עלויות שוטפות של בעלות: ביטוח מבנה וחיים, תיקונים, ועד בית וקרן שיפוצים. מקובל להעריך כ-1% משווי הדירה בשנה לתחזוקה.
- עלות ההון העצמי: מאות אלפי שקלים שמושקעים בדירה היו יכולים להניב תשואה בשוק ההון.
- מצד השוכר: שכר הדירה עולה עם השנים, ובסוף התקופה אין נכס.
מה מכריע את ההשוואה
שלושה משתנים משפיעים יותר מכל השאר: עליית ערך הדירה, ריבית המשכנתא והתשואה על ההון העצמי אם הוא מושקע במקום אחר. בישראל תשואת השכירות על דירה היא בדרך כלל כ-2.5%–3.5% בשנה, נמוכה מריבית המשכנתא – ולכן כדאיות הקנייה תלויה במידה רבה בעליית ערך הנכס.
מעבר לכסף, יש שיקולים שהמחשבון לא מודד: יציבות ושליטה על הבית מצד אחד, וגמישות לעבור דירה או עיר מצד שני. מי שצפוי לעבור בתוך 3–5 שנים, בדרך כלל ירוויח משכירות.
שאלות נפוצות
מה הכי משפיע על התוצאה?
הפער בין התשואה על ההשקעה החלופית לבין עליית ערך הדירה, ויחס המחיר-לשכירות. כשדירה עולה יותר מ-30 שנות שכירות, השכירות נוטה להשתלם יותר.
מה המחשבון לא כולל?
מס רכישה, עלויות עורך דין ותיווך, מס על רווחי ההשקעה, ואת הערך הלא-כספי של יציבות בדירה בבעלות. כדאי לבדוק כמה תרחישים ולא להסתמך על אחד.
הערה פיננסית. החישוב הוא אמדן ואינו ייעוץ פיננסי, השקעות או מס. התנאים בפועל תלויים בגוף המממן ובנתונים האישיים שלכם.